2/10/2012

Première cession d’une résidence secondaire

L’article 150 C du code général des impôt exonère d’imposition sur les plus-values la première cession d’une résidence secondaire, à condition de : Ne pas être propriétaire de sa résidence principale.…
Article écrit pari-com
2/10/2012

L’article 150 C du code général des impôt exonère d’imposition sur les plus-values la première cession d’une résidence secondaire, à condition de :

Ne pas être propriétaire de sa résidence principale.

Céder plus de 5 ans après l’achèvement ou l’acquisition (sauf si la cession est motivée par des impératifs d’ordre familial ou un changement du lieu de travail consécutif au retour en France).

La question qui se pose est de savoir si, lorsque le contribuable a déjà cédé un immeuble ne constituant pas sa résidence principale, mais que cette cession n’a généré aucune plus value, ce régime peut-il être reporté sur une seconde opération ?

Le Conseil d’Etat a tranche de manière défavorable au contribuable (CE 11 décembre 2008) :

«Considérant que la cour n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que, même si la vente le 20 mars 1982 d’un immeuble destiné à l’habitation n’a dégagé aucune plus-value, la cession de cet immeuble n’en doit pas moins être regardée comme la première cession d’un logement acquis depuis plus de cinq ans au sens des dispositions du II de l’article 150 C précité et que, dès lors, la plus-value résultant de la vente, en 1994, d’un logement, qui ne constitue pas une première cession, ne peut être exonérée sur le fondement des mêmes dispositions ; »

Il est regrettable que le régime créé par l’article 150 C ne constitue pas un droit à bénéficier positivement d’une exonération sur la première cession d’une résidence secondaire.

On ne peut que conseiller à ceux qui pourraient relever de ce régime, sans toutefois réaliser de plus-value, de transférer leur domicile dans cet immeuble préalablement à toute vente.

Ceci afin de rester éligible au régime d’exonération des plus-values sur la première cession d’une résidence secondaire pour l’avenir.

Mais attention :

Ce transfert doit être effectif et bien réel pour ne pas encourir une rectification fiscale.

Le bénéfice du régime de l’article 150 C sera fermé dans les 2 ans de la cession de la résidence principale, tel que le précise l’article 150 C alinéa 7 :

«Toutefois, cette exonération n’est pas applicable lorsque la cession intervient dans les deux ans de celle de la résidence principale.»

Après 2 ans, le contribuable retrouvera cependant l’exonération des plus-values sur la première cession d’une résidence secondaire, s’il n’est pas propriétaire à ce moment là de son habitation principale.

> à voir aussi : Droit fiscal

Jean-Christophe Bonfils

Avocat

F.A.Q

Quel est le juge compétent au regard de la matière ?

Le juge compétent en fonction de la matière dépend de la nature de l’affaire :

Pour les litiges civils de la vie courante, c’est le tribunal judiciaire civil qui est compétent : en procédure orale jusqu’à 10 000 €, et en procédure écrite au-dessus de 10 000 €.

Pour les saisies et l’exécution des décisions de justice, c’est le juge de l’exécution.

Pour les litiges du travail, ce sont les conseils des prud’hommes.

En matière de conflits familiaux et de séparation, c’est le juge aux affaires familiales.

Pour protéger les mineurs en danger, c’est le juge des enfants.

Pour juger les mineurs poursuivis pénalement, c’est le tribunal pour enfants.

Pour juger les majeurs poursuivis pénalement, c’est le tribunal correctionnel.

Entre commerçants, c’est le tribunal de commerce.

Pour les plaintes en matière pénale, c’est le Procureur de la République, ou s’il n’a pas donné suite à cette plainte, le Juge d’instruction près le tribunal judiciaire.

Toutes ces juridictions sont regroupées au sein du tribunal judiciaire de chaque ressort géographique.

Quel est le juge compétent en fonction du lieu ?

La compétence géographique de base, c’est le tribunal qui correspond au domicile du (ou d’un) défendeur.

En matière contractuelle, on peut choisir par exception le tribunal du lieu d’exécution du contrat.

En matière délictuelle (faute civile comme un accident), on peut choisir le tribunal du lieu des faits.

En matière de succession, c’est toujours le dernier domicile du défunt.

Comment exécuter une décision de justice

Vous devez transmettre l’original d’une décision de justice exécutoire à un commissaire de justice ; le principe est dorénavant l’exécution provisoire systématique, même en cas d’appel.

Le commissaire de Justice est un professionnel chargé d’exécuter les décisions de justice, il dispose de différentes voies d’exécution, comme la saisie bancaire ou immobilière.

L'assistance par un Avocat est-elle obligatoire ?

Elle ne l’est pas dans toutes les procédures, même si l’obligation de représentation par un Avocat a été considérablement étendue.

La représentation par un Avocat est obligatoire par principe devant le tribunal judiciaire, même en référé, sauf dans certaines matières précises en dessous de 10 000 € comme le contentieux électoral.

La représentation par avocat est obligatoire devant le juge de l’exécution au-dessus de 10 000 €.

Au tribunal de commerce, y compris en référé, la représentation par avocat est aussi obligatoire au-dessus de 10 000 €.

La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant le Juge Aux Affaires Familiales SAUF en matière de divorce, séparation de corps, et liquidations patrimoniales.

Au conseil des prud’hommes, l’Avocat n’est pas obligatoire en 1ère instance, mais en appel oui.

En matière pénale, l’assistance par un Avocat n’est pas obligatoire SAUF pour la CRPC (comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité), devant une Cour d’Assises, et pour les mineurs.

Quelle responsabilité en cas d'accident de la circulation ?

Le conducteur responsable ne peut pas opposer la force majeure ou le fait d’un tiers à la victime pour la priver d’indemnisation. La seule cause d’exonération pour le conducteur est la faute de la victime, selon qu’elle a la qualité de conducteur, ou non.

La victime non conductrice peut se voir opposer sa propre faute uniquement dans deux hypothèses :

1. Elle a volontairement recherché le dommage (la victime a tenté de se suicider).

2. Lorsque la faute de la victime est inexcusable et cause exclusive de l’accident.

Dans ce cas, le conducteur est totalement exonéré, et ne doit aucune indemnisation SAUF exception : la faute inexcusable n’est pas opposable aux victimes non conductrices de moins de 16 ans, et de plus de 70 ans ou ayant un taux d’invalidité d’au moins 80%.

Lorsque la victime à la qualité de conducteur, l’exonération de l’autre conducteur impliqué pourra être partielle ou totale en fonction du degré d’implication de la faute de la victime dans la réalisation de son préjudice.

S’agissant de l’indemnisation des dommages matériels, toutes les victimes peuvent se voir opposer leur faute par le conducteur dont le véhicule est impliqué, pour limiter ou exclure l’indemnisation.

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