Protégé par le statut des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, le bail commercial ne se rompt pas librement. Qu’elle émane du preneur ou du bailleur, la résiliation obéit à des conditions strictes dont la Cour de cassation contrôle le respect.
1. LA FACULTÉ DE RÉSILIATION TRIENNALE DU PRENEUR
Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (art. L. 145-4 C. com.).
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, cette faculté ne peut plus être écartée par le bail, sauf exceptions limitativement énumérées (baux de plus de neuf ans, locaux monovalents, bureaux, locaux de stockage). Le bailleur ne dispose quant à lui de cette faculté que pour construire, reconstruire, surélever ou réaliser des travaux de restauration immobilière.
2. LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : UN MÉCANISME STRICTEMENT ENCADRÉ
La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai (art. L. 145-41 C. com.). Le juge saisi peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause, qui ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées.
Le bailleur doit en outre invoquer la clause de bonne foi : les juges du fond sont tenus de rechercher, lorsqu’ils y sont invités, si tel a été le cas (Cass. 3e civ., 23 juin 2015, n° 14‑12.606 ; Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23‑10.384). En revanche, lorsque le preneur ne respecte pas les délais accordés par une ordonnance de référé passée en force de chose jugée, la clause est définitivement acquise, sans que la mauvaise foi du bailleur puisse y faire obstacle (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22‑16.216).
3. LA RÉSOLUTION JUDICIAIRE POUR MANQUEMENT GRAVE
À défaut de clause résolutoire, ou si le manquement n’entre pas dans son champ, le bailleur peut solliciter la résolution judiciaire du bail (art. 1224 et 1227 C. civ.). Il est à noter que le preneur peut également solliciter sur ces mêmes fondement la résolution du bail pour manquement grave, lorsque l’obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’est pas exécutée par le bailleur par exemple. Les juges du fond apprécient souverainement si l’inexécution est suffisamment grave pour justifier la rupture, au regard de l’ensemble des circonstances de la cause.
4. L’INCIDENCE D’UNE PROCÉDURE COLLECTIVE DU PRENEUR
L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire paralyse l’action du bailleur : l’action en constatation de la clause résolutoire pour des loyers antérieurs ne peut être poursuivie si aucune décision passée en force de chose jugée n’est intervenue avant le jugement d’ouverture (Cass. com., 28 oct. 2008, n° 07‑17.662 ; art. L. 622-21 C. com.). Pour les loyers postérieurs, le bailleur ne peut agir en résiliation qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter de ce jugement (art. L. 622-14 C. com.).
EN CONCLUSION :
Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le preneur, dans la mesure où il lui accorde un droit au renouvellement. En revanche, la jurisprudence est stricte sur l’exécution des obligations du preneur, mais celui-ci n’est pas dépourvu de tout moyen d’action. Il peut agir en résolution judiciaire pour manquement grave si le bailleur manque à ses obligations. En revanche, il ne peut jamais se faire justice à lui-même, et doit systématiquement recourir à la voie judiciaire, sans pouvoir cesser de payer son loyer.
Jean-Christophe BONFILS
AVOCAT
