11/01/2013

Résiliation de bail commercial

Le régime des baux commerciaux est globalement strict pour le preneur, les cas de résiliation avant le terme contractuel sont rares. La question posée par la présente espèce était de…
Article écrit pari-com
11/01/2013

Le régime des baux commerciaux est globalement strict pour le preneur, les cas de résiliation avant le terme contractuel sont rares.

La question posée par la présente espèce était de déterminer si la détérioration importante des parties communes dont le bailleur était propriétaire (centre commercial) pouvait constituer un juste motif de résiliation du bail.

Le bailleur soutenait qu’il n’était tenu qu’à mettre à disposition la chose louée, soit le local, et rien d’autre.

La Cour de Cassation censure ce raisonnement en précisant :

  • Que le bailleur est tenu d’entretenir les parties communes d’un centre commercial dont il est propriétaire.
  • Que la dégradation des parties communes, la suppression de l’accès aux WC du centre et l’impossibilité d’accès au parking constituaient des manquements graves du bailleur à ses obligations.

Ces manquements constituent un juste motif de résiliation judicaire, le pourvoi du bailleur est rejeté.

Attention toutefois, car la résiliation doit être judiciaire et non unilatérale. En cas de résiliation unilatérale, le preneur s’exposerait au risque que les Tribunaux refusent de légitimer cette résiliation, et donc à l’obligation d’indemniser le bailleur.

Par ailleurs, cette obligation d’entretien des parties communes dont le bailleur est propriétaire pourrait elle s’étendre au cas d’une copropriété ?

On peut penser que oui, à condition que l’inaction cause de dégradation soit imputable au propriétaire du local commercial.

L’obligation d’entretien de la chose louée à la charge du bailleur s’étend à ses accessoires.

Il convient de s’en féliciter compte tenu des pertes que pourrait subir l’exploitant en cas de dégradation générale.

JEAN-CHRISTOPHE BONFILS

AVOCAT

à voir également sur ce site internet :

CONSTRUCTION, LOCATION

RESPONSABILITE CIVILE, DROIT DES CONTRATS

PJ : Cour de Cassation, 3ème ch. Civile, 19 décembre 2012 n°1608.

F.A.Q

Quel est le juge compétent au regard de la matière ?

Le juge compétent en fonction de la matière dépend de la nature de l’affaire :

Pour les litiges civils de la vie courante, c’est le tribunal judiciaire civil qui est compétent : en procédure orale jusqu’à 10 000 €, et en procédure écrite au-dessus de 10 000 €.

Pour les saisies et l’exécution des décisions de justice, c’est le juge de l’exécution.

Pour les litiges du travail, ce sont les conseils des prud’hommes.

En matière de conflits familiaux et de séparation, c’est le juge aux affaires familiales.

Pour protéger les mineurs en danger, c’est le juge des enfants.

Pour juger les mineurs poursuivis pénalement, c’est le tribunal pour enfants.

Pour juger les majeurs poursuivis pénalement, c’est le tribunal correctionnel.

Entre commerçants, c’est le tribunal de commerce.

Pour les plaintes en matière pénale, c’est le Procureur de la République, ou s’il n’a pas donné suite à cette plainte, le Juge d’instruction près le tribunal judiciaire.

Toutes ces juridictions sont regroupées au sein du tribunal judiciaire de chaque ressort géographique.

Quel est le juge compétent en fonction du lieu ?

La compétence géographique de base, c’est le tribunal qui correspond au domicile du (ou d’un) défendeur.

En matière contractuelle, on peut choisir par exception le tribunal du lieu d’exécution du contrat.

En matière délictuelle (faute civile comme un accident), on peut choisir le tribunal du lieu des faits.

En matière de succession, c’est toujours le dernier domicile du défunt.

Comment exécuter une décision de justice

Vous devez transmettre l’original d’une décision de justice exécutoire à un commissaire de justice ; le principe est dorénavant l’exécution provisoire systématique, même en cas d’appel.

Le commissaire de Justice est un professionnel chargé d’exécuter les décisions de justice, il dispose de différentes voies d’exécution, comme la saisie bancaire ou immobilière.

L'assistance par un Avocat est-elle obligatoire ?

Elle ne l’est pas dans toutes les procédures, même si l’obligation de représentation par un Avocat a été considérablement étendue.

La représentation par un Avocat est obligatoire par principe devant le tribunal judiciaire, même en référé, sauf dans certaines matières précises en dessous de 10 000 € comme le contentieux électoral.

La représentation par avocat est obligatoire devant le juge de l’exécution au-dessus de 10 000 €.

Au tribunal de commerce, y compris en référé, la représentation par avocat est aussi obligatoire au-dessus de 10 000 €.

La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant le Juge Aux Affaires Familiales SAUF en matière de divorce, séparation de corps, et liquidations patrimoniales.

Au conseil des prud’hommes, l’Avocat n’est pas obligatoire en 1ère instance, mais en appel oui.

En matière pénale, l’assistance par un Avocat n’est pas obligatoire SAUF pour la CRPC (comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité), devant une Cour d’Assises, et pour les mineurs.

Quelle responsabilité en cas d'accident de la circulation ?

Le conducteur responsable ne peut pas opposer la force majeure ou le fait d’un tiers à la victime pour la priver d’indemnisation. La seule cause d’exonération pour le conducteur est la faute de la victime, selon qu’elle a la qualité de conducteur, ou non.

La victime non conductrice peut se voir opposer sa propre faute uniquement dans deux hypothèses :

1. Elle a volontairement recherché le dommage (la victime a tenté de se suicider).

2. Lorsque la faute de la victime est inexcusable et cause exclusive de l’accident.

Dans ce cas, le conducteur est totalement exonéré, et ne doit aucune indemnisation SAUF exception : la faute inexcusable n’est pas opposable aux victimes non conductrices de moins de 16 ans, et de plus de 70 ans ou ayant un taux d’invalidité d’au moins 80%.

Lorsque la victime à la qualité de conducteur, l’exonération de l’autre conducteur impliqué pourra être partielle ou totale en fonction du degré d’implication de la faute de la victime dans la réalisation de son préjudice.

S’agissant de l’indemnisation des dommages matériels, toutes les victimes peuvent se voir opposer leur faute par le conducteur dont le véhicule est impliqué, pour limiter ou exclure l’indemnisation.

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